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五大连池市人大常委会执法检查组 关于市政府贯彻《物业管理条例》《黑龙江省住宅物业管理条例》实施情况的执法检查报告

更新时间:2021-10-29

按照市人大常委会2021年监督工作计划,市人大常委会执法检查组于2021年7月13日深入到城区内和兴嘉园、碧园新城、信合综合楼、二中家属楼、温都水城,对《物业管理条例》《黑龙江省住宅物业管理条例》(以下简称《条例》)实施情况开展检查,同时对小区内架设的管线进行了跟踪督查。召开了由政府办、住建局、城市管理综合执法局、房产、物业办、人大代表等多个层面人员参加的座谈会,并听取了政府贯彻落实《条例》情况的汇报,现将执法检查情况报告如下:

一、基本情况

全市现有小区237个,楼房586栋,面积341万平方米。目前,全市物业管理区域面积332.5万平方米、楼房575栋、小区222个,其中专业物业服务小区177个、专业物业服务覆盖率75%,开发商和单位代管小区45个、楼房63栋26万平方米。业主自管小区13个、楼房15栋7万平方米。弃管小区2个、楼房3栋1.5万平方米。全市现有工商登记在册物业服务企业48家,外地营业执照3家,从业人员254人。

二、《条例》贯彻实施情况

近年来,随着城市建设的发展,居民住房条件和住宅需求的提升,政府及相关部门积极落实《条例》规定,为促进小区建设、维护社会稳定做了大量细致的工作,取得了一定成效。

(一)强化宣传培训,提升企业和业主法律意识。2021年3月份《条例》实施后,政府部门借助电视、政府网站、宣传横幅等各类宣传载体,并且结合普法、疫情防控、创卫工作等活动,向广大市民宣传《条例》内容及住宅物业管理相关知识。发放宣传资料近万份,印发手册2000份,悬挂宣传条幅92条。通过专家讲座、行业自学、外出学习等方式,开展物业服务企业和从业人员业务培训。同时举办培训班,党校教师为全市职能部门负责人、物业企业负责人及社区网格员、业主代表等120余人进行宣传学习《条例》内容,取得较好效果。先后组织51家物业服务企业、300余名从业人员参加专题培训,物业管理服务水平得到相应提升。

(二)完善制度明确职责,推动《条例》有效实施。物业办制定出台了《维修资金收缴通知》《物业服务收费标准》《物业公司服务合同备案》《外地来五大连池市物业企业备案》等系列配套文件,细化了物业管理政策、标准、措施、流程等。建立物业管理联席会议制度,明确行业主管、协会监管、业主自治等职能职责。开通诉求热线6336110,搭建了物业管理问题诉求平台,群众反映的问题可以及时解决。

(三)积极深入实践,推进物业行业监管。一是抓前期物业管理招投标监管,要求建设单位通过公开招投标选聘前期物业服务企业,并签订《前期物业服务合同》,做好备案。全市物业企业现备案共48家(三级资质)。二是抓服务标准,结合《条例》,要求各物业公司制定符合本小区收费标准和服务项目的物业服务模板,明确岗位职责,制度上墙。三是严格执行住宅专项维修资金使用程序,实行“专户存储、专款专用、所有权人决策,政府监督”,使用上做到缴存人与受益人相符。四是抓业务指导。通过政策宣传、思想引导,协助街道办指导部分小区成立业主委员会,使业主广泛参与到小区管理之中。

(四)加大投入力度,打造示范小区优化环境。2020年我市实施了老旧小区升级改造工程,共投入1325万元改造老旧小区9个,完善了小区基础设施、优化了物业管理、小区环境得到进一步提升。

三、存在的主要问题

一是《条例》宣传广度和深度不够,没能达到全覆盖。二是全市物业管理水平有待加强,《条例》规定的条款没有完全落实到位,物业企业服务意识和服务水平没达到规定要求,物业服务企业退出机制不健全,大多是小区开发建设单位指定的前期物业公司,小区业主清退不合格物业难度较大。三是没有统一的物业服务标准,导致有些小区物业收费难,业主采取拒缴物业费方式来维权。四是业主委员会成立占比少,广大业主维护自身权益和主张困难较大。

四、意见和建议

(一)提高责任意识,规范物业管理秩序。物业管理事关广大人民群众的切身利益,对于改善居住环境、促进社区建设、维护社会稳定具有重要意义。政府及相关部门要提高认识,增强责任感和使命感,按《条例》规定的内容履行好职责,建立健全物业企业与各小区签定的服务合同,规范物业服务管理秩序、服务标准,维护业主、使用人和物业的合法权益,营造良好的生活和工作环境。

(二)组建业主委员会,加强居民自治和监督。《条例》中规定业主的权益,仅靠业主个人无法实现,业主委员会是业主权益实现的唯一合法组织。政府及相关部门组织全市小区成立业主委员会或物业管理委员会,两年内组建率达到100%,让业主的诉求得以实现。组建业委会有利于物业服务质量的提高,对物业形成长期有效的监督机制,并协助物业企业把小区管理好,减少业主与物业企业的矛盾纠纷。

(三)规范服务标准,杜绝收费乱象发生。将全市237个小区按开发建设年限和现状,按实际状况进行分类,结合当地消费水平和物业管理成本,制定切实可行的物业费管理办法,所定标准需遵循合理、公平、公开的原则,创新收费方式、方法,制定长效监督机制,杜绝物业收费乱象。

(四)制定物业退出办法,提升企业竞争意识。物业的好坏是业主日常生活的保障,2021年《中华人民共和国民法典》《黑龙江省住宅物业管理条例》规定业主拥有选聘和解聘物业服务企业的权力。政府部门要对小区建筑物及附属设施维修养护不到位、卫生不合格,业主人身和财产安全无保障,只收钱不投入的物业,制定公平合理切实可行的清退规定和办法,监督不合格物业企业及时退出。提升企业竞争意识,提高服务质量,避免社会矛盾,维护社会稳定。

(五)继续深化宣传普及,提高全民知法用法。要建立引导、部门联动、全民参与、协同合作的工作机制,加大《条例》和《民法典》中关于物业管理方面的宣传力度,充分发挥新闻媒体作用,扩大民众对物业条款的知晓面,提高知晓率。让各物业企业深入理解其服务职责,认清自己身份责任。宣传的方式方法要有所创新,让广大业主认识成立业主委员会的重要性,鼓励引导其积极参与小区自治。